经济洞察 | 风口已至，城市微资产因何崛起逆袭？

在不动产行业告别高速增长、资本市场寻求稳健回报的当下，一类兼具 “小体量、高灵活性、强区位属性” 的资产类型正悄然崛起。

产权车位、小型公寓、社区底商、小型仓储等城市微资产，凭借低门槛、稳收益、高适配性的核心优势，已经或正在逐渐成为资本市场的新宠。

淘资客研究院通过多维数据分析发现，城市微资产的崛起并非偶然，而是宏观经济转型、政策导向优化与市场需求升级共同作用的必然结果，其对政府、行业、企业及个人投资者的价值赋能，正重塑城市资产配置的新格局。

三重逻辑共振，城市微资产站上风口

城市微资产的走红，本质是宏观环境、政策支持与市场需求三者形成的共振效应。

在不确定性增强的经济环境中，这类 “轻量级” 资产凭借独特属性，精准匹配了资本对安全性与收益性的双重诉求。

• 宏观经济转型：稳健型资产成资本避风港

当前宏观经济正处于结构调整与提质增效的关键阶段，传统大规模投资的边际效益持续递减，资本市场对 “安全垫” 的需求显著提升。

城市微资产恰好契合了这一趋势：

一方面，其小体量特征降低了投资门槛与流动性风险，单套/单个资产总价远低于传统住宅与商业地产，便于投资者灵活配置资金；

另一方面，这类资产多依托成熟社区或核心区位，需求基数稳定，即使在经济波动期也能保持相对稳健的收益水平。

数据显示，在房地产行业深度调整期，一线城市核心区域的产权车位出租率始终保持在90%以上，小型公寓的空置期平均不超过1.5个月，社区底商的续约率更是高达85%。

相较于波动较大的股票市场和收益下行的银行理财，城市微资产成为居民财富保值增值的重要选择，也为机构资本提供了分散风险的优质标的。

此外，城市化进程进入下半场，核心城市的土地资源日益稀缺，存量资产的价值重估成为必然，而城市微资产作为存量市场的重要组成部分，自然受益于这一趋势。

• 政策支持引导：存量盘活成为政策核心导向

近年来，国家层面持续推进城市更新与存量资产盘活，为城市微资产的发展提供了明确的政策支撑。

多部委联合发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，要 “深挖存量资产价值，优化城市空间资源配置”，全国超过 16 万个老小区进入价值重估阶段，而小型公寓、社区底商等微资产正是旧改升级的核心受益对象。

政策支持不仅体现在方向引导上，更有具体的落地措施保驾护航。

例如，老旧小区加装电梯的审批流程大幅简化，中央财政提供 30%-50% 的专项补贴，直接提升了老旧小区小型公寓的居住体验与资产价值；

部分城市推出的存量商业用房改建租赁住房政策，允许开发商将闲置底商、小型办公用房改造为小型公寓，既盘活了闲置资产，也增加了微资产的供给总量。

此外，地方政府对社区商业、便民仓储等配套设施的规划要求，进一步强化了城市微资产的区位价值与使用属性，为其市场化流通奠定了政策基础。

• 市场环境变化：需求升级催生资产新形态

居民生活方式与消费习惯的变迁，为城市微资产创造了广阔的需求场景。

随着城市化水平提高，核心城市的人口密度持续上升，小户型、多功能的居住与使用需求日益凸显：

单身经济崛起推动小型公寓需求增长，这类资产面积紧凑、配套齐全，完美匹配年轻人的居住需求；汽车保有量的快速增长使得产权车位成为稀缺资源，一线城市核心小区的车位供需比普遍低于 1:1.2，车位资产的增值空间持续释放。

同时，社区商业的蓬勃发展激活了社区底商的价值，“最后一公里” 消费场景愈发重要，便利店、生鲜超市、社区服务中心等业态对小型底商的需求持续旺盛，这类资产凭借贴近消费群体的优势，保持了稳定的出租率与收益率。

而电商行业的繁荣则带动了小型仓储的需求增长，城市周边的小型仓储空间成为电商卖家、个体商户的备货首选，其低成本、高灵活性的特点深受市场青睐。

多方价值赋能，重构城市资产生态

城市微资产的盘活与赋能增值，并非单一主体的受益，而是对政府、行业、企业、个人家庭投资者等多方的共赢赋能，其价值早已超越单纯的资产增值，延伸至城市发展与民生改善的多个维度。

• 对政府：优化资源配置，提升城市治理效能

对于政府而言，城市微资产的盘活是破解城市发展难题的有效路径。

一方面，通过挖掘存量微资产的价值，能够提高土地利用效率，缓解城市核心区域的资源紧张压力，实现 “寸土寸金” 的精细化利用。

另一方面，城市微资产的完善能够补齐城市配套短板，提升居民生活品质。

产权车位的充足供应缓解了停车难问题；社区底商与小型仓储的合理布局完善了便民服务体系；小型公寓的供给则丰富了住房选择，这些都有助于提升城市宜居性与居民幸福感。

同时，微资产的市场化流通能够带动相关税收增长，为城市公共服务的改善提供资金支持，形成 “资产盘活 — 民生改善 — 城市升级” 的良性循环。

• 对行业：破解发展困境，激活市场新动能

在房地产行业进入存量时代的背景下，城市微资产为行业转型提供了重要方向。

传统开发模式面临高库存、高杠杆的压力，而微资产的开发与运营则转向 “精细化、轻量化”，开发商通过收购、改造存量资产，打造产权车位、小型公寓等产品，既能快速回笼资金，又能降低开发风险。

以保利为首的部分房企已率先布局微资产领域，通过 “一次性资产收购 + 专业团队运营” 的模式，盘活开发商的闲置固定资产，再通过租赁、售卖等方式实现增值，这种模式不仅解决了房企的现金流压力，也为行业探索出可持续的发展路径。

此外，微资产的运营还催生了专业的资产管理机构，带动了物业运营、资产托管等相关服务业的发展，丰富了行业生态，推动行业从 “开发销售” 向 “资产运营” 转型。

• 对企业：降低运营成本，拓展发展新空间

城市微资产为企业尤其是中小企业与初创企业提供了低成本的发展载体。

小型公寓可作为企业员工宿舍，降低员工居住成本与通勤压力；

社区底商适合小微企业开设线下门店，凭借低租金、高客流的优势降低创业门槛；

小型仓储则为企业提供了灵活的仓储解决方案，避免了大规模仓储设施的高额投入。

对于房地产企业而言，微资产运营成为新的利润增长点。

通过对产权车位、小型公寓等资产的专业化运营，企业能够获得稳定的租金收入与资产增值收益，对冲传统开发业务的波动风险。

例如，“车位宝” 通过甄选核心商圈的产权车位进行运营，为企业创造了持续的现金流。同时，企业通过参与城市微资产的改造与运营，能够提升品牌影响力，拓展与政府、社区的合作空间，实现多元化发展。

• 对个人家庭投资者：低门槛入局，实现财富稳健增长

城市微资产的崛起，为个人家庭投资者提供了难得的财富配置机遇。

相较于波动较大的股票市场和收益下行的银行理财，微资产具有低门槛、低风险的优势，普通家庭无需大额资金即可参与，例如一套小型公寓的总价可能仅为传统住宅的三分之一，而产权车位的投资门槛更低。

从收益来看，城市微资产能够实现 “租金收益 + 资产增值” 的双重回报。

未来展望：微资产将成城市资产配置核心

随着城市更新的持续推进、政策支持的不断加码以及市场需求的进一步释放，城市微资产的发展潜力将持续凸显。

未来，这类资产将呈现三大趋势：

• 一是专业化运营成为主流，更多专业资产管理机构将入局，通过标准化、精细化运营提升资产附加值；

• 二是品类不断丰富，除了现有类型，社区养老用房、共享办公空间等新型微资产将逐步涌现；

• 三是区域扩散效应显现，微资产的热度将从一线城市向二线城市核心区域延伸，形成全国性的投资热潮。

对于投资者而言，选择城市微资产需把握三大核心原则：

• 坚守区位核心，优先选择成熟社区、核心商圈等需求旺盛的区域；

• 关注运营能力，优先选择有专业运营团队加持的资产；

• 注重风险防控，避开伪学区、旧改烂尾风险区域，确保资产的流动性与安全性。

城市微资产的崛起，不仅是资本市场的选择，更是城市发展理念的升级。

这类 “小而美” 的资产，正在以其独特的价值赋能，让城市空间更高效、行业发展更稳健、居民财富更安全。在存量时代，把握城市微资产的发展机遇，或许就是下一个财富增长的关键。

淘资客研究院将持续关注城市微资产的发展动态，为投资者提供专业的数据分析与趋势研判，敬请期待。（完）

淘资客研究院

2025年11月20日