央行2026开年政策精炼解读：如何为资产市场与实体经济注入强心剂

2026 年 1 月 15 日，国新办召开货币金融政策支持实体经济高质量发展成效新闻发布会，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜在发布会上表示，中央经济工作会议已经明确，今年要继续实施适度宽松的货币政策，人民银行将按照党中央、国务院决策部署，加大逆周期和跨周期调节力度，有效支持“十五五”开好局、起好步。

淘资客研究院作为聚焦宏观经济与资产配置的研究机构，第一时间拆解政策核心逻辑，从 “政策核心 — 背景影响 — 商业地产机遇” 三大维度，为市场主体提供决策参考。

政策核心：三大方向精准发力，直击实体经济痛点

1. 降成本：结构性降息激活信贷活力

核心举措：

下调各类结构性货币政策工具利率 0.25 个百分点，一年期再贷款利率从 1.5% 降至 1.25%，其他期限同步调整。这一调整直接降低银行从央行获取资金的成本，进而转化为对实体企业的放贷让利空间，定向降低小微企业、三农、科创等领域融资成本，避免资金空转。

2. 补短板：5.6 万亿额度 + 工具优化，覆盖四大关键领域

通过 “额度扩容 + 工具合并 + 领域拓展”，精准填补实体经济短板：

• 民营企业：合并支农支小再贷款与再贴现额度，新增 5000 亿额度，单设1 万亿元民营企业再贷款，重点支持中小民营企业，破解中型民企融资 “夹心层” 困境；

• 科技创新：科技创新与技术改造再贷款额度从 8000 亿增至 1.2 万亿元，将研发投入较高的民营中小企业纳入支持范围；

• 绿色转型：碳减排支持工具扩围，纳入节能改造、绿色升级等项目，覆盖更多低碳转型场景；

• 消费养老：服务消费与养老再贷款新增健康产业支持，契合扩内需、促消费导向。

同时，合并民营企业与科技创新债券风险分担工具，提供 2000 亿再贷款额度，提升资金使用效率。

3. 稳市场：汇率避险 + 商办降首付双向托底

• 汇率方面：丰富汇率避险产品，保持人民币汇率合理均衡稳定，为外贸企业规避波动风险；

• 商业地产方面：会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从 50% 下调至 30% ，全国统一执行，直接降低商办物业购买门槛。

政策背景与影响：为何此时出手？将如何重塑格局？

1. 出台背景：三大核心诉求驱动

• 服务 “十五五” 开局：

  2026 年作为 “十五五” 首年，需通过政策发力稳住高质量发展基调，聚焦科创、民营等关键赛道；

• 弥补实体经济短板：

  民营中型企业融资难、科创研发投入不足、商业地产库存高企（2025 年全国商办库存超 10 亿平方米）、消费复苏乏力等问题亟待解决；

• 政策空间充足：

  当前法定存款准备金率高于国际水平，银行净息差企稳，叠加美元降息通道，为适度宽松政策提供支撑。

2. 核心影响：三重维度提质增效

• 实体经济：

  融资成本进一步下降，民营、科创企业经营压力缓解，投资与研发信心回升，健康、文旅等消费领域获资金支持，助力内需扩张；

• 金融体系：

  信贷结构向重点领域倾斜，资金 “脱实向虚” 得到遏制，直接融资规模有望扩大，社融保持高增态势；

• 宏观经济：

  经济结构转型加速，科创、绿色产业贡献率提升，2026 年 GDP 增速有望保持合理区间，后续或有降准降息落地，流动性持续充裕。

商业地产迎来重大利好：触底 + 上车，政策双重效应显著

在八大政策中，第七条“商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%” 引发了各各投资主体的关注。这是近年来首次全国层面明确下调商办类物业首付门槛，释放强烈政策信号。

第一，有助于推动资产价格触底企稳。

过去三年，受高门槛、低流动、需求萎缩等多重因素影响，商业用房价格持续阴跌，部分区域跌幅超20%。价格下行又进一步抑制交易意愿，形成负反馈循环。如今，政策明确释放“支持去库存”信号，叠加真实购买力被激活，有望打破这一僵局。

尤其在一线及强二线城市的核心区域，优质资产的价格已接近价值底部，新政将成为重要的“情绪拐点”，推动市场从“恐慌性抛售”转向“理性定价”。

第二，显著降低投资人的“上车难度”。

以一套总价80万元的社区商铺为例，过去按50%首付需支付40万元现金，如今仅需20万元甚至更低，资金门槛直接降低40%。对于中小投资者、个体工商户或希望配置稳定现金流资产的家庭而言，这一变化极大提升了参与可能性。

更重要的是，配合当前处于低位的贷款利率（结构性工具利率已降至1.25%）和潜在的降息空间，综合持有成本也处于近年低位，进一步增强了投资吸引力。

这两重效应相互强化：

更低的门槛带来更活跃的交易，而交易活跃又支撑价格预期，最终促成市场良性循环。

市场影响：结构性机会正在浮现

政策落地后，商业不动产市场不会“全面反转”，但结构性机会已清晰显现。

1. 区域分化加剧：一线核心资产率先受益

高能级城市的核心商圈、地铁沿线、成熟社区，因其真实人流与消费支撑，将成为资金首选。而缺乏产业与人口基础的远郊项目，即便首付降低，仍难吸引真实需求。

2. 品类偏好转变：“微资产”成主流

小面积商铺（30–80㎡）、精品公寓（40–70㎡）、新能源产权车位等“微资产”，因总价低（多在20万–300万）、用途灵活、租售比合理，最契合新政下的杠杆空间与投资逻辑。这类资产有望成为交易活跃度提升的主力。

3. 价格走势：止跌企稳，优质标的温和回升

淘资客研究院预计，2026年，一线城市优质商业资产价格将结束连续下跌，进入横盘筑底阶段；

部分稀缺标的（如学区旁社区底商、地铁上盖车位）可能出现3%–5%的温和回升。

但整体市场仍将呈现“K型分化”——优质资产上涨，劣质资产继续折价。

投资启示：在新周期中寻找确定性

对投资人而言，政策红利不等于无风险套利。在新环境下，需重构投资逻辑：

• 重运营，轻投机：

未来资产价值不再仅由地段决定，更取决于能否产生稳定现金流。具备专业运营能力的资产（如统一招商、智能管理的社区商业）将获得溢价。

• 看现金流，非涨幅：

优先选择租约稳定、租金回报率≥4%的标的，避免追逐“概念炒作”。

• 善用政策工具：

关注是否可同时申请民企再贷款、服务消费贴息等配套支持，降低综合持有成本。

目前，市场上以淘资客发展为代表的资产投资管理运营综合服务商，率先整合起一线城市核心区域的小微资产（如社区商铺、产权新能源车位、配套仓储空间等），并通过标准化运营提升资产效能。这类模式，或可为普通投资人提供更透明、低门槛的参与路径。

未来展望：政策只是起点，信心重建才是关键
邹澜在发布会上明确表示：“今年降准、降息仍有空间。”这传递出一个强烈信号：当前政策仅为“先行措施”，后续仍有加力可能。

但比货币政策更重要的，是市场信心的修复。而这，最终取决于实体经济的活力、消费的复苏、以及小微企业的生存状态。

从这个角度看，央行的八大政策，既是“输血”，更是“造血”——通过打通金融、产业、资产之间的循环，为市场注入可持续的内生动力。

一系列政策数字变化的背后，是一套涵盖货币、信贷、产业与实体经济的系统性政策组合拳——从1万亿元民营企业再贷款，到1.2万亿元科创支持额度，再到明确释放“降准降息仍有空间”的信号，政策层正以空前协同的姿态，推动资产市场与实体经济的双重修复。

结 语

2026 年央行开年政策 “组合拳”，以精准滴灌方式支持实体经济，为商业地产市场注入强心剂。

机遇之下，唯有看清政策本意、把握结构性机会，方能在新周期中行稳致远。

淘资客研究院

2026年1月16日