2026政府工作报告全景解读 | 稳增长、优存量、兴城市，城市更新与存量盘活迎来战略机遇
2026年3月5日，十四届全国人大四次会议在北京开幕，李强总理代表国务院作政府工作报告。报告立足“十五五”开局之年，统筹发展与安全、质量与速度、增量与存量，明确全年发展目标与十大重点任务，既传递稳增长的政策定力，也释放城市更新、存量盘活、新型城镇化的重磅信号。
淘资客研究院第一时间对报告进行系统梳理，形成整体解读、关键数据、城市更新专项三部分深度分析，为市场主体、城市运营方、资产持有者与投资者提供决策参考。
2026年政府工作报告整体呈现稳字当头、以进促稳、先立后破的鲜明特征，是一份兼顾短期稳增长与长期高质量发展的纲领性文件。
（一）总体基调：稳增长、惠民生、防风险、促转型
报告强调坚持稳中求进、提质增效，强化宏观政策逆周期与跨周期调节，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。政策重心从大规模增量扩张，转向存量优化、结构升级、内生动力培育，更加注重发展的可持续性与民生获得感。
（二） 核心逻辑：从“建新城”到“优老城”，从“扩增量”到“盘存量”
我国城镇化进入内涵式发展新阶段，报告将新型城镇化、城市更新、存量盘活放在突出位置，明确告别粗放式大拆大建，转向高质量、精细化、可持续的城市发展模式。这既是民生工程，也是投资工程、消费工程，更是化解存量风险、培育新增长点的关键抓手。
（三）任务框架：十大方向协同发力
报告部署全年十大重点工作，形成闭环支撑：
1. 建设强大国内市场
2.培育壮大新动能
3.科技自立自强
4. 深化重点领域改革
5.高水平对外开放
6.乡村全面振兴
7.新型城镇化与区域协调发展
8.保障和改善民生
9.全面绿色转型
10.防范化解风险与安全建设
其中第七条“推动新型城镇化和区域协调发展” 直接指向城市更新、老旧小区与城中村改造、存量土地与闲置房屋盘活，是本次报告最具实操价值、与城市资产运营最相关的政策主线。
报告以清晰数据锚定全年目标，财政、投资、民生、产业、城镇化等关键指标协同发力，为市场提供明确预期。
（一）经济社会发展核心目标
GDP增长：4.5%—5%，实际工作争取更好结果
城镇新增就业：1200万人以上，调查失业率5.5%左右
居民消费价格（CPI）：2%左右
居民收入增长：与经济增长同步
粮食产量：1.4万亿斤左右
单位GDP二氧化碳排放降低：3.8%左右
常住人口城镇化率：67.9%（已达目标，持续提质）
（二） 财政与投资关键数据
赤字率：按4%左右安排，规模较上年增加2300亿元（达5.89万亿元）
一般公共预算支出：首次突破30万亿元，重点向民生与存量提质倾斜
超长期特别国债：发行1.3万亿元，其中8000亿元用于重大战略项目（含城市更新），2500亿元用于消费品以旧换新
中央预算内投资：7550亿元，优先支持老旧小区改造、城市基础设施升级
地方政府专项债券：4.4万亿元，加大对城市更新、存量土地盘活的支持力度
（三）民生与保障数据
城乡居民基础养老金月最低标准再提高20元
居民医保人均财政补助提高24元
因城施策“控增量、去库存、优供给”，支持多子女家庭改善性住房，鼓励收购存量商品房用作保障房、人才房
（四）数据背后的核心信号
增长稳健有度：4.5%—5%的目标兼顾风险防控与转型空间，为存量盘活提供稳定发展环境。
投资托底明确：超长期国债、专项债、中央预算内投资“三重发力”，形成城市更新资金保障闭环。
民生导向突出：养老、医保、住房政策同步加码，让城市更新成为民生改善的重要载体。
存量优先凸显：财政资金强调“补短板、优存量、提效率”，引导社会资本深度参与存量盘活。
报告第七条明确提出：坚持城市内涵式发展，优化现代化城市体系。高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施。
这是国家层面对城市更新与存量盘活最系统、最具体的一次部署，标志着城市从“外延扩张”全面转向“存量提质”，也为城市微资产盘活、闲置空间利用、老旧资产再生提供顶层政策支撑。
（一）政策定位：城市更新是“现代化人民城市”的核心抓手
报告将城市更新与以人为本的新型城镇化深度绑定，确立“微改造、精提升、可持续”的核心原则，重点强化四大方向：
安全底线：推进城市基础设施生命线安全工程，提升高层消防、地下管网、防洪排涝能力；
产城融合：建设创新型产业社区、商务社区，承载新质生产力；
品质提升：完善公共服务配套，打造一刻钟便民生活圈、口袋公园；
智慧治理：推动城市管理精细化、智慧化，提升城市韧性。
（二）重点任务拆解：老旧小区、城中村、存量土地、闲置房屋四轮驱动
1. 高质量推进城市更新：从“有没有”到“好不好”
从“改造”升级为高质量推进，强调功能完善、环境提升、服务配套。
聚焦2000年前建成老旧小区，推进完整社区、一刻钟便民生活圈、口袋公园等“温暖工程”。
从单纯硬件改造，转向公共服务补短板+物业长效管理+社区活力再造。
2. 稳步实施城镇老旧小区、城中村改造
老旧小区：重点改造水电气路、加装电梯、适老化、停车、绿化、安防。
城中村：分类施策、稳步推进，兼顾居住改善、产业导入、公共配套与历史文化保护。
模式转向政府引导、市场运作、居民参与，鼓励专业化运营主体长期持有运营。
3. 盘活利用存量土地：向低效空间要效益
统筹城市低效用地再开发，鼓励工业用地、仓储用地、划拨用地转型利用。
支持存量土地临时利用、复合利用、弹性利用，符合政策可享过渡期支持。
推动土地用途兼容、容积率合理优化，提升单位空间产出。
4. 盘活闲置房屋设施：打通“闲置—盘活—惠民—增值”闭环
重点盘活：闲置住宅、闲置商办、闲置厂房、闲置园区、闲置社区配套用房。
鼓励收购存量商品房用作保障房、人才房、安置房，化解库存同时补民生短板，呼应报告中“因城施策控增量、去库存、优供给”的导向。
支持改造为租赁住房、养老服务、托育、文体、便民商业、创新空间。
以市场化、专业化运营实现资产保值、民生受益、城市增效。
结合2026年政府工作报告部署及近期相关配套政策，淘资客研究院梳理核心红利、明确市场机遇，形成专业判断，为各类市场主体提供行动指引。
（一） 核心政策红利：多维度赋能，破解行业堵点
资金支持加码：
超长期国债、专项债、中央预算内投资向城市更新、存量盘活倾斜，形成多元资金投入格局，为项目落地提供坚实资金保障。
用地政策松绑：
自然资源部、住房城乡建设部联合发布相关通知，明确增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地临时利用等举措，破解城市更新中的规划与土地堵点。
金融工具创新：
支持城市更新基金、REITs、经营性物业贷、改造贷等产品，其中REITs已将“城市更新设施”“商业办公设施”纳入独立行业领域，为存量资产退出提供有效路径，增强社会资本参与信心。
运营导向强化：
政策明确引导市场主体从“重建设”转向重运营、重长效、重回报，明确城市更新项目发起人不得从事商品住宅开发业务，倒逼主体专注长期运营，利好专业运营机构。
民生与产业双赢：
居住改善带动消费升级，空间再造承载新质生产力，形成“民生改善—产业导入—资产增值”的良性循环，契合国家扩大内需与高质量发展战略。
（二）淘资客研究院核心判断
发展阶段定型：
城市更新已进入“高质量、常态化、长效化”阶段，结合2026年政策定调，未来3—5年仍是政策与资金双支持的黄金窗口，标志着城市更新从“民生破局”“系统拓展”迈向“质效跃升”的新阶段。
增长逻辑切换：
存量盘活成为城市发展“第二增长曲线”，闲置房屋、存量土地、低效空间将迎来价值重估，成为化解房地产库存、培育城市新增长点的关键抓手。
模式走向成熟：
“投—改—运—退”闭环模式将成为行业主流，专业化、轻资产、可持续运营能力成为市场主体的核心竞争力，单纯依靠开发获利的模式将逐步退出市场。
市场空间扩容：
城市微资产盘活将从试点走向普及，与民生改善、消费提振、产业升级深度融合，覆盖闲置商办、老旧街区、老旧厂区等多个场景，万亿级市场空间持续释放。
2026年政府工作报告以稳增长、优存量、惠民生、兴城市为主线，为经济社会发展划定清晰路线图。对城市运营、资产盘活、不动产更新领域而言，高质量城市更新+存量土地与闲置房屋盘活既是国家战略，也是万亿级市场机遇。
淘资客研究院将持续跟踪政策落地、模式创新与项目实践，整合政策资源、梳理实操经验，为城市、企业与资产持有者提供专业研究、实操方案与资源对接，助力城市更美好、资产更增值、民生更幸福。
淘资客研究院
2026年3月7日
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